Развод квартира в ипотеке материнский капитал

Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом?

Разграничение прав собственности на имущество между супругами сопряжено с множественными трудностями. Сложные ситуации часто возникают, если кроме СК РФ и ГК РФ приходится ориентироваться на федеральные законы и подзаконные акты. Одна из таких проблем – раздел ипотечной квартиры, приобретенной за счет средств из материнского капитала. Проблема в том, что такие объекты должны передаваться в долевую собственность всей семье. Плюс до погашения долга на квартиру наложено обременение.

Как можно расходовать материнский капитал?

Материнским капиталом именуют целевую выплату, предоставляемую государством при рождении (усыновлении) второго или последующих детей. Все основные вопросы, связанные с ее назначением регулируются ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006).

Расходовать средства материнского капитала можно только на определенные цели:

  • Улучшение условий проживания семьи;
  • Оплату образования для детей;
  • Покупку средств реабилитации для ребенка-инвалида;
  • Вложение в накопительную часть пенсии матери;
  • Ежемесячные выплаты на ребенка до достижения им полутора лет.

Официальным владельцем материнского капитала, как правило, является мать, хотя денежные средства расходуются на семью. Предоставляются они на основании сертификата, который выписывают на имя женщины после рождения (усыновления) второго ребенка. Если сертификат предоставлен в браке, в случае развода владельцем денежных средств становится женщина. Разделу они не подлежат.

Саму денежную сумму предоставляют владельцу сертификата на основании заявления на адрес ПФР. Претендент должен документально обосновать необходимость выделения выплаты. Как показывает статистика Фонда, большинство российских семей предпочитает расходовать маткапитал на улучшение жилищных условий. Сделать это можно следующими способами:

  • Приобрести жилье по договору купли-продажи.
  • Оформить ипотечный кредит и использовать выплату в качестве первоначального взноса или текущего платежа.
  • Реконструировать имеющееся жилище.

Важно! Если средства маткапитала расходовались на улучшение жилищных условий, новое жилище оформляется в долевую собственность. В нем на каждого члена семьи выделяются равные доли. При этом не имеет значения, вся выплата была потрачена на улучшение или только ее часть.

Владельцу сертификата после подачи заявления в ПФР не предоставляют непосредственно денежную сумму. Ее на основании поданных документов переводят на счет продавца квартиры в случае купли-продажи или на счет банка при ипотечном кредитовании.

Семья, получившая материнский капитал, обязана не только обосновать сотрудникам ПФР необходимость выделения средств, но и отчитаться о его расходовании. И в первую очередь, потребуется представить свидетельства о праве собственности из Росреестра, где будет указано, что каждый член семьи, включая детей, получил в жилье равную долю.

Нужна ли помощь юриста?

Консультация профессионального юриста и дальнейшее обращение в суд могут понадобиться, если один из родителей уклоняется от своих обязанностей по оплате ипотечной задолженности или содержания детей. В таком случае специалист поможет определить, какие исковые требования более выгодны:

  • Взыскать с должника недостающую сумму.
  • Признать ответчика утратившим право на долю в ипотечной квартире.

Если самостоятельно погашать весь долг, не обращаясь в суд, впоследствии можно столкнуться с тем, что вторая сторона заявит свои права на долю в жилье.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются стороны – это выделение долей после снятия обременения с квартиры.

В первую очередь следует выделить доли родителей. Процедура осуществляется через нотариуса. Затем в течение полугода после снятия обременения оба собственника (если жилье оформили на двоих супругов) должны обратиться в Росреестр с заявлением о выделении долей детям.

Родители же часто сразу без выделения своих долей обращаются в ЕГРН с требованием выделить их для детей и получают отказ.

Если супруги решают развестись до погашения ипотечного кредита, часть которого оплачена из средств маткапитала, им придется до конца погасить долг. Только после выплаты банковской задолженности они имеют право выделить в квартире доли для каждого члена семьи и затем поделить объект на общих основаниях.

Судьба ипотечной квартиры с материнским капиталом при разводе

Развод ─ процесс сложный. Здесь требуется вмешательство юристов, особенно, если дело доходит до раздела имущества. Все нажитое в браке делится между супругами пополам в случае развода.

Но тут есть исключения, при которых раздела не будет:

  • собственность куплена до брака;
  • есть брачный договор, в котором прописано, что имущество достается только одному из супругов;
  • использованы государственные пособия, имеющие целевое назначение.

Материнский капитал это единовременное пособие, выдаваемое семьям, в которых появляется второй и последующие дети. Сертификат можно расходовать на:

  • накопительную пенсию матери;
  • образование;
  • улучшение жилищных условий.

Если до развода капитал еще не потрачен, то использовать его может тот из супругов, с которым останутся дети. По закону эти деньги ─ собственность детей. Они не делятся.

Родители имеют право не ждать, когда ребенку исполнится 3 года. Они могут взять ипотеку и частью капитала погасить долг. Недвижимость оформляется на всех членов семьи, а при разводе дети получают свою долю.

Самый разумный выход из положения ─ выплатить задолженность. Но это не каждому доступно. Когда доли определены, все делится согласно документов.

Если супруги решили не делить недвижимость, пока не выплатят кредит, то им нужно договориться о том, кто будет погашать оставшуюся сумму. А затем, как делить жилье. Оптимально выплатить компенсацию мужу в размере принадлежащей ему доли. Так можно поступить, если дети останутся жить с матерью.

Супруги после развода могут поделить имущество добровольно. Чтобы сделать это, потребуется нотариус для заключения соглашения. В документе прописывается, кто ответственен за выплату кредита и условия, на которых изменяется право собственности. Детям обязательно выделяют доли. И родители не имеют право претендовать на них. Если же супруги не могут между собой договориться, придется обратиться в суд.

Многие граждане России задумываются: «А можно ли продать квартиру, которая куплена в ипотеку с материнским капиталом?» По закону ребенок должен быть прописан/зарегистрирован в жилом помещении. А чтобы продать квартиру, придется получить сначала разрешение на выписку ребенка. Документ оформляется по месту жительства в отделе опеки и попечительства. Заявление должно содержать веские причины для продажи. К нему прикладываются следующие документы:

  • Обязательство, согласно которому будут выделены доли детям, заверенное у нотариуса в трех экземплярах;
  • Документы, удостоверяющие личность родителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка/детей;
  • Свидетельство о разводе;
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Когда органы опеки одобрят заявку, можно приступать к продаже имущества. Первое, что нужно сделать, это оповестить кредитора. Кредитные учреждения разрешают заемщикам, которые не в состоянии выплатить ипотеку, продать залоговое имущество.

Читайте так же:  Как официально подать на алименты

При разводе, если жилье куплено в ипотеку и был использован материнский капитал, продать его сложно. Для снятия обременения должно быть подписано обязательство, гарантирующее выделение долей ребенку. Это должно произойти в течение шести месяцев. Иначе сделка признается недействительной, а материальный капитал переходит в государственную казну.

Очень редко капитал выдают отцу. Если после расторжения брака дети будут жить с отцом, то суд передает право использования материнского капитала ему. В жизни такие ситуации возникают редко. Это может произойти, если:

  • Женщина совершила противоправные действия против своих детей;
  • Мать умерла или была признана умершей;
  • Аннулировано усыновление;
  • Мать лишена родительских прав.

Отец имеет законное право получить материнский капитал, если он один воспитывает детей, даже в случае усыновления. Данные случаи скорее исключение. Они никакого отношения к расторжению брака не имеют.

Если не выплатить ипотечный кредит с материнским капиталом, то в случае развода возникают проблемы. Для банка ситуация усложняется однозначно. В квартире зарегистрирован в качестве одного из собственников несовершеннолетний, поэтому не получится забрать залоговое имущество.

Если родители не выполнили свои обязательства, не разделили доли поровну между всеми членами семьи, то материнский капитал принудительно возвращается в государственную казну. Предусмотрено возвращение капитала при продаже жилья без выделения долей, а затем покупки нового, при условии выделения доли детям. В этом случае сделка признается недействительной.

«Материнский капитал» ─ выплата целевая. Он не делится при разводе между супругами, не попадает под определение нажитого в браке совместного имущества. Не подлежит разделу и то имущество, которое было куплено на средства капитала.

[1]

Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Порядок использования материнского капитала определен Федеральным законом №256-ФЗ «О доп. мерах господдержки семей, имеющих детей». Как усматривается из положений указанного закона, материнский капитал (далее по тексту «МК» или «средства МК») является целевой адресной помощью, направленной на поддержание семей, а потому не может считаться совместно нажитым имуществом супругов.

При этом на сегодняшний день все больше и больше семей, используют средства МК для улучшения своих жилищных условий. Помимо того, что раздел ипотечной квартиры или дома уже влечет ряд сложностей, использование при покупке недвижимости средств материнского капитала в разы усложняет процедуру раздела такого имущества, а в ряде случаев и вовсе делает его практически невозможным.

Как можно использовать материнский капитал

Порядок выплат материнского капитала изложен в ФЗ № 256 (от 29.12.2006). В этом же документе определены объекты, на которые данные денежные средства могут быть израсходованы (ст. 7):

  • Улучшение жилищных условий семьи. В данном случае речь идет или о приобретении нового жилья, или о реконструкции уже имеющегося. На оплату ремонта потратить средства нельзя.
  • Оплата получения образования. В данном случае не важно, на образование какого из детей будут потрачены деньги.
  • Увеличение накопительной части пенсии матери. Деньги могут быть перечислены как в ПФР, так и в прочие негосударственные пенсионные фонды.
  • Покупка товаров и оплата услуг, которые помогают пройти социальную адаптацию ребенку, имеющему инвалидность.
  • Начисление ежемесячных денежных выплат. Для их получения следует обратиться в отделение ПФР по месту жительства. Производят выплаты до наступления полуторогодовалого возраста у ребенка, после рождения которого государство начислило материнский капитал. Размер выплаты напрямую зависит от величины прожиточного минимума в регионе проживания семьи.

Средства материнского капитала считаются собственностью того лица, на кого выписан сертификат.

Обычно в качестве такового выступает мать. Она имеет право подать заявление на использование всей суммы или только ее части. Сделать это необходимо в течение 3 лет после оформления маткапитала.

Покупка недвижимости

Как показывает практика, в большинстве случаев средства из материнского капитала расходуются на покупку недвижимости. Это может быть целевое вложение и приобретение сразу квартиры, дома или только его части.

[3]

Чаще всего материнский капитал используется для покупки квартиры в ипотеку. Указанные денежные средства могут использоваться в качестве первоначального взноса или для погашения текущего долга. Для оформления ипотечного кредита главное, чтобы банк осуществлял работу с материнским капиталом, т.к. ряд кредитно-финансовых организаций не рискуют выдавать займы под материнский капитал, т.к. в случае расторжения брака поделить такую квартиру, если долг не погашен, очень проблематично.

Какую часть ипотеки можно оплатить материнским капиталом

Гарантом исполнения обязательств по материнскому капиталу выступает ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., где четко прописаны права, обязанности и ответственность сторон: государственных органов власти в лице ПФ РФ и родителей. Потратить выделенные деньги из госказны можно, в том числе, и на улучшение жилищных условий (256-ФЗ, ст. 7, п. 3 (скачать)).

Реализовать маткапитал в данном контексте можно 3-мя способами:

  • добавить бюджетные деньги к собственным для покупки квартиры без обременения;
  • внести вместо первого взноса банку по выбранной ипотечной программе;
  • досрочно погасить имеющийся ипотечный кредит.

ВАЖНО! Во всех случаях родители обязаны наделить детей долями в приобретенном жилом помещении (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)). Так государство защищает права несовершеннолетних членов семей на обладание собственными квадратными метрами.

Если семья, воспользовавшись льготой, продолжает жить полным составом, проблем не будет. Сложности начинаются при разводе, когда квартира в ипотеке с материнским капиталом.

Возможность использования материнского капитала на ипотеку после развода есть и у родителя, который не воспользовался исключительным правом на субсидию, пока состоял в браке. В этом случае право собственности будет принадлежать детям, матери или отцу.

Как делится материнский капитал в случае развода при непогашенной ипотеке

Воспользоваться исключительным правом, потратить средства бюджетного финансирования, выделенные в качестве дополнительных мер поддержки семей, воспитывающих 2-х и более детей, для улучшения жилищных условий может один из супругов (256-ФЗ, ст. 3 (скачать)). Сертификат получает на руки один из родителей, представляющий интересы маленьких членов семьи. Выдача денег не предусмотрена (256-ФЗ, ст. 5 (скачать)).

Семье, решившей воспользоваться материнским капиталом, нужно подать письменное заявление (скачать бланк) в ПФ РФ и собрать необходимый пакет документов, подтверждающих правомерность прошения (полный список представлен в Правилах, утвержденных Постановлением от 12 декабря 2007 г. N 862 (скачать)). На основании официальных бумаг государственное учреждение перечисляет установленную сумму в банк (при ипотечном кредитовании) или на счет продавца недвижимости (при договоре купли-продажи).

В связи с этим возникает резонный вопрос – кому будет принадлежать маткапитал в случае развода? Ответ очевиден. Кому выдавался документ, у того он и останется. Чаще всего владельцем выступает мать. Но женщина будет распоряжаться выделенными долями детей вплоть до достижения ими 18-летия только с согласия бывшего супруга. Иного законодательство не предусматривает. Раздел накоплений между бывшим мужем и женой невозможен.

ВАЖНО! Обязательное условие – дети должны проживать на одной территории с обладателем сертификата.

Получается, что на материнский капитал на ипотеку после развода не распространяются правила и нормы, установленные для раздела совместно нажитого имущества.

Читайте так же:  Лица обладающие правом требовать отмены усыновления ребенка

Судебный порядок признания сделки недействительной

Не стоит пытаться обмануть государство, оформляя сделку купли-продажи жилья без обязательного выделения долей, просто договорившись с банком. Даже если махинацию удастся провернуть, в ПФ РФ не получится представить подтверждающие документы. Ведь только после полного снятия обременений можно обратиться к нотариусу за разделением жилплощади между всеми заинтересованными лицами.

Рано или поздно обман вскроется, и аферистам придется не сладко. Суд признает сделку ничтожной. Также будет аннулирован материнский сертификат, а затраченные с него средства супругам придется полностью возвратить в федеральный бюджет.

Поэтому продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе – процедура, которую практически невозможно осуществить. Органы опеки не дадут добро. Ведь взамен должно приобретаться жилье, не уступающее по техническим и другим характеристикам проданному. Также не получится в добровольном порядке отказаться от доли, т.к. обязанность платить долги лежит на обоих супругах. Развод не будет являться причиной пересмотра установленных правил.

Следовательно, думать о разделе квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе возможно только после погашения долга и выделения долей каждому ребенку.

Можно ли продать квартиру, приобретенную с помощью ипотеки и МК?

Просто так взять и продать жилое помещение, купленное с использованием ипотечных средств и средств МК, нельзя

  1. Во-первых, банк чаще всего не дает согласия на продажу такого жилья даже при условии гашения долга в дальнейшем. Единственный вариант будет заключаться в поиске продавца, который загасить весь остаток долга перед банком, а оставшуюся сумму передаст покупателю.
  2. Во-вторых, если на часть жилого помещения имеется безусловная доля несовершеннолетних, то продать такую квартиру без выдела доли в пользу детей невозможно. В противном случае прокурор сможет оспорить сделку через суд, но и продать квартиру с выделом едва ли выйдет — кому будет нужна ½ доля в квартире, где еще по ¼ доли значится за чужими детьми?

Если родители не выполнили данное ими обязательство об оформлении обязательной доли детей в праве собственности на жилье, то суд по иску прокурора вправе:

  • обязать их совершить данное оформление прав детей;
  • обязать вернуть средства МК обратно в бюджет в связи с нецелевым их расходованием

Обязанность по возврату средств МК возникнет даже в том случае, если жилье было продано, а обязательные доли детей были выделены в новом имуществе. Условия для получения господдержки в виде материнского капитала в таком случае будут считаться не исполненными, если дети не получили официального права на долю в том имуществе, на которое были истрачены средства МК.

Как видим, продажа квартиры, купленное с использованием МК и находящейся в ипотеке превращается в настоящую проблему. Разрешить сложившуюся ситуацию по силам будет лишь профессиональному юристу. Чаще всего любые разногласия при разделе ипотечного жилья подлежат разрешению лишь в судебном порядке. А в суде, увы, практически невозможно обойтись без квалифицированной юридической помощи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Видео (кликните для воспроизведения).

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Раздел ипотеки с материнским капиталом при разводе

Основные моменты раздела совместно нажитого имущества оговариваются в Семейном Кодексе, который устанавливает принцип равенства долей между супругами. Согласно закону такое имущество может принадлежать только им двоим. На детей оно не делится. Иная ситуация складывается, если речь идет об ипотеке с материнским капиталом в 2020 году. Здесь при разделе придется ориентироваться на ФЗ № 256, ФЗ № 117 и ряд подзаконных актов, которые определяют иные условия раздела.

Раздел квартиры в ипотеке с маткапиталом через суд

В ряде случаев для раздела квартиры, приобретенной с помощью маткапитала, приходится обращаться в суд. Причина такого деяния всегда одна – один из супругов не желает выполнять свои обязанности в отношении несовершеннолетних детей или своего партнера.

[2]

Представим такую ситуацию. Один из супругов до брака или в период существования семьи оформляет лично на себя ипотечный кредит, делая взносы из собственных накоплений. Затем для погашения долга берется сумма из материнского капитала (полная или только ее часть). Заемщик считает, что ипотечная квартира в таком случае принадлежит ему, в крайнем случае, с необходимостью выплаты денежной компенсации. А оказывается, что недвижимость теперь – это собственность партнера по браку и двух или трех детей. В таком случае, если заемщик отказывается выделять равные доли в квартире, второму родителю необходимо подавать исковое заявление в судебную инстанцию.

Также подача иска может быть вызвана немотивированным отказом регистрирующих органов официально оформить разделение долей недвижимости. Такие ситуации случаются, если на собственность накладывают арест. Но подобные действия незаконны.


Разделить материнский капитал при разводе в 2020 году не получится. Он остается собственностью того лица, на которое изначально оформлялся сертификат. Зато можно разделить недвижимость, приобретенную с его помощью. Осуществляется это всегда в равных долях между членами семьи.

Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе

Достаточно непростая с юридической точки зрения процедура — раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе. Участниками процесса являются сразу несколько заинтересованных лиц (дети и оба родителя). Купленная в браке жилая недвижимость после его расторжения делится поровну между главными участниками процесса: мужем и женой. Казалось бы, что может быть проще? Однако на практике дела обстоят иначе.

Особенно это касается ситуаций, когда квартира или дом находятся в залоге у банка. Еще сложнее, когда у кредитно-финансовой организации имеется закладная на жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Дело все в том, что при оплате части долга по ипотечному кредиту с привлечением государственной субсидии по поддержке семей в обязательном порядке и в равной степени должны быть выделены доли не только взрослым членам, но и детям. Поэтому, если развода при ипотеке с материнским капиталом не избежать, супругам нужно досконально изучить особенности и тонкости сложного процесса.

Читайте так же:  Алименты на ребенка инвалида после 18 лет

Кто является владельцем материнского капитала после развода

Согласно ст. 38 СК РФ все совместно нажитое в период брака имущество при разводе подлежит разделу в равных долях между супругами. Это правило относится ко всем денежным накоплениям, кроме целевых выплат и доходов от интеллектуальной деятельности. А материнский капитал как раз и является государственной целевой выплатой.

При оформлении сертификата в качестве владельца указывается лишь одно лицо. За редким исключением – это мать. Именно она остается владельцем выплаты при разделе имущества между супругами и имеет полное право единолично распоряжаться полученными от государства деньгами.

Особенности раздела жилой недвижимости, находящейся в ипотеке при разводе

В условиях жесткой конкуренции банки охотно идут на уступки заемщикам, разрешая перепродавать залоговое имущество. Однако применить такой вариант к ипотеке с использованием материнского сертификата не получится.

Запрет основан на ограничении сделок с недвижимостью при привлечении госпрограмм, где главные участники – дети.

ВАЖНО! Проведение юридически значимых сделок с жильем, приобретенным с участием маткапитала недопустимо, пока не выделены доли на всех членов семьи, в том числе и на каждого ребенка. О том, как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом — подробно написано в другой статье.

В случае, когда супруги решили развестись до момента закрытия долговых обязательств перед банком, на квартиру в ипотеке с материнским капиталом при разводе накладывается ряд ограничений.

ВАЖНО! Сделкам с недвижимостью с участием маткапитала предшествует получение разрешения со стороны банковской структуры, органов опеки и попечительства, если в семье есть несовершеннолетние. Как получить разрешение опеки читайте в статье — Опека на ипотеку

На проведение сделок купли-продажи с использованием средств из госказны органы опеки не дадут разрешение, равно как и на сдачу части жилья в наем, даже если бывшая ячейка общества распалась. Придется в устной или письменной форме договариваться об оплате предстоящих взносов.

Поэтому раздел ипотеки с материнским капиталом – единственный верный выход в данной ситуации. Для раздела имущества в ипотеке с материнским капиталом законодательством РФ предусмотрено несколько вариантов:

  1. Один из супругов отказывается от своей доли в квартире или доме в пользу детей или другого супруга. При этом ему выплачивается компенсация в денежном эквиваленте, равнозначная стоимости его части.
  2. Ежемесячные взносы вносятся по существующим условиям, а раздел квадратных метров происходит после снятия обременений и выделения обязательных долей.
  3. Общий график платежей разбивается на 2 новых, где каждый из бывших супругов оплачивает свою часть. Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом происходит после полного погашения долга.
  4. Залоговое имущество выставляется на торги (порядок указан в 102-ФЗ, ст. 56 (скачать)). После продажи часть денег идет на погашение задолженности перед банком. Остаток финансов делится поровну между бывшим мужем и женой.

ВАЖНО! Если супруги приняли решение о расторжении брака до погашения ипотеки с участием маткапитала, им сначала придется полностью закрыть долговые обязательства перед банком. Только потом можно будет выделить доли и поделить объект недвижимого имущества на основаниях, установленных законодательством РФ.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку

Положения указанного выше ФЗ устанавливают следующие способы использования средств материнского капитала:

  • использование средств МК для перечисления первоначального взноса при покупке жилья, обязательного для оформления ипотеки;
  • использование средств МК для частичного или полного закрытия действующего ипотечного долга.

Оба варианта использования влекут закрепление за детьми обязательной доли в праве собственности на жилье, на покупку или закрытие ипотечного долга по которому были потрачены средства МК.

Материнский капитал предоставляется не детям, как может изначально показаться, а родителю – в самом распространенном случае – матери.

Отец также может иметь право на средства МК, но лишь в прописанных в ст. 3 закона 256-ФЗ случаях, а именно:

  • смерти матери детей или объявления ее умершей через суд;
  • совершения матерью умышленного преступления в отношении собственного ребенка;
  • отмены через суд усыновления ребенка или же лишение родительских прав.

Можно ли продать квартиру при разводе с долгом по ипотеке

Супругов, которые находятся в стадии развода, часто интересует вопрос, можно ли продать квартиру, оформленную в ипотеку, если долг окончательно не погашен. В таком случае необходимо знать, что использование материнского капитала для внесения взносов за квартиру практически лишает такой возможности.

Правила радела квартиры с задолженностью по ипотечным платежам.

Когда возникает проблема с погашением ипотечного долга, продажа квартиры становится одним из решений проблемы. Жилье выставляют на торги, вырученной суммой покрывают долг перед банком, а остаток делят поровну между супругами. Но если для покупки использовался маткапитал, то на сделку без получения предварительного согласия органов опеки накладывается запрет. Т.е. провести ее в реальности возможно, если банк и клиенты не будут афишировать ситуацию. Однако если информация окажется у представителей Прокуратуры или органов опеки и попечительства, сделку признают незаконной через суд, а средства материнского капитала будут возвращены в государственный бюджет.

Поэтому банк сам просто не согласится продать квартиру, раз все равно впоследствии сделку в любой момент могут признать незаконной.

Органы, согласовывающие решение

Любая сделка с недвижимостью, затрагивающая интересы несовершеннолетних, должна пройти предварительное одобрение органа опеки. Шанс, что согласие на продажу ипотечной квартиры с долгом будет получено, равен нулю. Когда кредит будет полностью выплачен, в квартире выделят доли детям, тогда представители органа опеки могут согласиться на продажу недвижимости при условии одномоментной покупки квартиры, не уступающей по своим характеристикам предыдущей. В новой квартире сразу должны быть выделены доли несовершеннолетним детям.

Как делится квартира, купленная в ипотеку на средства маткапитала

ФЗ № 256 устанавливает, что недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала или улучшенная за их счет, делится в равных долях между всеми членами семьи. Это значит, что если сертификат оформлялся после рождения второго ребенка, то будут выделены четыре равные доли в квартире: на мужа, жену и на каждого ребенка. Соответственно, если капитал выдали после рождения третьего, то на пятерых.

Если раздел осуществляется по закону, то установить иной принцип невозможно. Судья разделит квартиру между всеми членами семьи (кроме тех, что родились уже после получения материнского капитала).

Т.е. один или оба родителя могут написать отказную на свою часть и оформить ее на детей. Наоборот сделать не получится. Если в мировом соглашении супруги установят, что доли детей принадлежат им, то такой документ будет считаться недействительным.

Читайте так же:  Порядок установления факта отцовства

Выделение долей

Если приобретение жилья было осуществлено по договору купли-продажи, то выделение долей детям в квартире – процедура простая. Все будущие собственники изначально упоминаются в тексте договора. Если же это ипотека с материнским капиталом, то процесс затянется. Все потому, что ипотечная квартира, пока за нее полностью не выплачен долг, считается залоговым имуществом, и распоряжаться им без согласия банка супруги не смогут.

Далее разделить собственность в долях можно двумя путями:

  1. Оформление договора дарения.
  2. Составление мирового соглашения.

Если изначально недвижимость, купленная в ипотеку, оформлялась на двоих супругов, то при таком варианте сразу можно приступать к любому из описанных способов. В ином случае родителей сперва обяжут разделить между собой общую собственность и оформить ее в качестве долевой. И только потом возможно выделять доли детям в квартире.

Выделить доли в квартире несовершеннолетним детям родители обязаны в течение полугода после снятия обременения. Эти обязательства относятся и к бывшим супругам, если полная выплата суммы по ипотеке произошла уже после развода.

Делится ли материнский капитал при разводе?

Несмотря на закрепленное в законодательстве право детей на обязательную долю в недвижимости, приобретенном в ипотеку и с помощью средств МК, такое имущество будет подлежать разделу между супругами в пределах сумм совместных средств, потраченных на ее приобретение.

Если же собственные средства на покупку жилья использованы не были, а недвижимость куплена с использованием только средств МК и кредитных средств от банка, такое жилье будет делиться по общим правилам раздела ипотечной квартиры. Но с учетом требований в части обязательного права детей на такое жилье!

В частности, супруги (бывшие супруги), могут рассмотреть следующие варианты раздела ипотечного жилья, купленного с использованием средств господдержки.

№ п/п Варианты раздела Комментарии
1 Оформление на имя каждого из супругов отдельного кредита, закрытие ипотечного долга и последующая продажа квартиры с разделом вырученных средств Однако такой вариант будет невозможен, если в пользу детей оформлено право в общей долевой собственности. Интересы несовершеннолетних не даст нарушить орган опеки или прокурор, у которых имеется право требовать признания сделки недействительной. 2 Раздел кредитных обязательств поровну с перезаключением договора на каждого из супругов или же раздел пропорций платежей на основании добровольного соглашения В результате супруги выплачивают равные суммы по долгу, а жилье остается зарегистрированным в тех же долях, что и до развода. 3 Выплата компенсации супругу, уходящему из семьи, пропорционально долям совместных средств, потраченных на приобретение жилья Данная компенсация может быть определена как добровольно, в рамках соглашения о разделе имущества, так и по судебному решению

Таким образом, непосредственно разделить средства МК, вложенные в квартиру, будет невозможно. При разделе квартиры по общим правилам гражданского законодательства в судебном порядке, суд обязательно учтет интересы детей и подтвердит право распоряжения долями в недвижимости за тем родителем, с которым будут оставлены несовершеннолетние дети при разводе.

Как распределяются доли на жилье, купленное с помощью МК

Положения ч. 4 ст. 10 законодательства о материнском капитале (256-ФЗ) устанавливают, что любое приобретенное за счет средств МК жилое помещение должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в равных долях на детей или же всех членов семьи.

Для надлежащей защиты интересов детей, получающим средства МК родителем при подготовке документов на получение господдержки дается удостоверенное нотариусом обязательство о передаче детям части жилого помещения в равных долях.

Обратите внимание. Как подмечено в обзоре судебной практики Верховного суда от 22 июня 2016 года (пункт 13), доли на жилье, купленное с помощью МК, могут признаваться равными лишь исходя из размера выплаты средств господдержки, а не всей стоимости жилья в целом.

Если же стоимость жилья значительно превышает сумму средств материнского капитала, то равное распределение долей может быть и не установлено даже по решению суда. А стоимость жилья, как правило, превышает сумму МК всегда, так как целевая выплата по программе господдержки составляет 466 617 рублей по состоянию на 1.01.2020 на первого ребенка и 150 000 рублей — на второго, что явно недостаточно для покупки квартиры или дома не только в крупном городе, но и в провинции.

Разъяснения Верховного суда см. в документе ниже.

Несмотря на имеющиеся ограничения, большинство семей предпочитают добровольно оформлять купленное жилье на себя и детей, исходя из равенства долей.

При этом у родителей есть право полностью отказаться от права на долю в собственности на жилье. Это можно сделать, передав купленную квартиру или дом в пользу детей (например, разделив недвижимость по ½ доли на каждого ребенка).

При использовании средств МК для закрытия уже имеющейся ипотеки или же при оформлении новой, родители детей дают такое же обязательство, которое подлежит исполнению в срок не менее полугода с момента его дачи. Контроль за его исполнением возложен на органы Пенсионного фонда (являющиеся распорядителем фонда средств МК). Также за соблюдением закона смотрит и прокуратура, куда ПФР передает сведения о лицах, допустивших неисполнение данного обязательства.

Важно! Правом на получение доли в жилье, купленном с использованием МК, имеют все члены семьи. Исключение составляет отец ребенка, с которым матерью детей не были оформлены официальные отношения.

Порядок оформления сделок с жильем после погашения ипотеки с участием маткапитала

Бывают случаи, когда супруги решили развестись после снятия обременений с жилплощади, но помещение приобреталось, в том числе, с участием сертификата. В этом случае схема оформления сделок с недвижимостью отличается от действий, когда осуществлялся раздел ипотеки при разводе с материнским капиталом.

Квартира или дом перешли в полноправное владение жильцов, обременения сняты. Самое время выделять доли, без которых невозможно проведение дальнейших операций с жилым фондом. Алгоритм действий предписывает обязательное обращение в нотариальную контору. Порядок выделения долей включает следующие этапы:

  • выделение долей супругам с обязательной регистрацией в Росреестре;
  • повторное посещение нотариуса для выделения долей каждому ребенку.

ВАЖНО! С момента снятия обременений и до момента выделения долей детям не должно пройти больше 6 месяцев. Правило одинаково как для семейных пар, так и для тех, кто пережил бракоразводный процесс.

Выделение долей не требуется, если на начальной стадии приобретения жилой недвижимости они были выделены на всех членов семьи. Такое практикуется при внесении первоначального взноса за счет средств субсидирования. Следовательно, отпадает нужда посещать нотариальную контору, а в регистрационную палату достаточно отнести документы, подтверждающие полное закрытие задолженности по ипотеке (закладную и справку из банка об отсутствии долга).

Стоит отметить, что доля – минимум квадратных метров из расчета на одного человека. В каждом регионе цифры различаются. Средний показатель по России – 18 кв.м.

Читайте так же:  Развод при наличии детей пошагово

Можно ли составить соглашение о разделе?

Семейный Кодекс предоставляет супругам выбор способа раздела имущества: договорной или судебный. Раздел ипотечного жилья можно осуществить посредством любого из них. Главное – предварительно оговорить этот вопрос с кредитором и получить разрешение на раздел имущества, которое находится у него в залоге.

Внимание! Соглашение о разделе совместного имущества супругов не должно противоречить действующему законодательству. Согласно ФЗ РФ № 256 каждый несовершеннолетний ребенок семьи должен получить в квартире долю, и распоряжаться ею родители просто по своему усмотрению не могут. Т.е. условиями соглашения их разделить нельзя. Получается, что с помощью документа они могут поделить только две своих доли, например, отказаться от них в пользу детей или в пользу друг друга. Если один из супругов намеревается отдать свою долю детям, ее надлежит равномерно распределить среди всех несовершеннолетних детей.

Раздел по суду

Иногда заинтересованным сторонам не удается договориться ни друг с другом, ни с кредитором о дальнейшем погашении кредита, и один из супругов решает обратиться в суд. Подать исковое заявление о разделе может любая заинтересованная сторона. Обращаться следует в городской суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Если это невозможно, то по месту расположения квартиры.

Но в данной ситуации такой шаг малоэффективен, т.к. для любого решения по разделу потребуется согласие кредитора и органов опеки.

Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе

Поделить жилье, за которое еще не выплачен ипотечный кредит, бывает очень сложно. Основная проблема – наличие обременения на квартиру. До полного погашения кредитного долга, недвижимость остается в залоге у банка. Это значит, что без согласия кредитора с ней нельзя проводить юридически значимых сделок.

Если для погашения части ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, ситуация еще больше усугубляется. В таком случае добавляется запрет на реализацию некоторых вариантов раздела.

Если за ипотечное жилье еще не погашен долг, в случае развода оно может быть поделено следующими способами:

  • Бывшие супруги продолжают вместе погашать долг, а квартиру делят после снятия с нее обременения;
  • Один из супругов отказывается от своей доли в квартире, а долг погашает дальше вторая сторона, которая и станет владельцем. Отказавшемуся супругу полагается денежная компенсация за его долю;
  • Общий счет супругов делят на два, далее каждая сторона вносит платежи независимо друг от друга. Объект делят после погашения долга;
  • Ипотечную квартиру выставляют на торги, вырученными средствами погашают долг перед банком, а остаток средств делят между супругами.

Использование материнского капитала для выплаты ипотечного долга делает невозможным вариант с продажей квартиры. Ст. 10 ФЗ РФ № 256 устанавливает, что в жилье, приобретенном с использованием средств маткапитала, обязательно выделение долей. Осуществляется оно на основании заявления родителей в Росреестре. Это значит, что после снятия обременения банком, родители должны осуществить эту процедуру и представить в ПФР подтверждающие документы.

Если этого не сделать, а просто продать квартиру по договоренности с банком, сделку суд признает ничтожной в случае выявления данного факта. Правом подать иск в судебную инстанцию в таком случае наделены:

  • Любой из родственников несовершеннолетних детей;
  • Представители органов опеки и попечительства;
  • Прокурор;
  • Представители детских воспитательных и учебных учреждений.

Кроме аннулирования сделки владельца сертификата ждет еще один неприятный сюрприз. Его лишат права на материнский капитал. Т.е. обяжут вернуть денежную сумму назад государству и передадут ее в федеральный бюджет. Прецеденты подобных дел в России уже имеются. Поэтому реализовывать такой обманный вариант никому не рекомендуется.

Если же обременение будет снято и доли на детей выделены, то на совершение сделки купли-продажи такой недвижимости потребуется испрашивать разрешение органов опеки и попечительства. А они такое разрешение не предоставят. Причина в том, что продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям должна приводить в итоге к ее увеличению или улучшению. Т.е. если квартира продается, взамен должна быть куплена другая, не уступающая по своим характеристикам проданной. В случае с разделом ипотечной квартиры такой вариант трудно реализовать.

Супругам, которые решили развестись до погашения долга по ипотеке с материнским капиталом, придется сперва выплатить долг банку. Как правило, кредитные учреждения изначально включают это условие в текст договора, т.к. подобные случаи не единичны.

Отказаться от своей доли и перестать платить за кредит тоже сложно, т.к. содержать детей обязаны оба родителя и нести ответственность по долгам тоже. Такой вариант возможен только если второй родитель, который далее в одиночку будет погашать ипотеку, имеет высокий уровень дохода.

Случаи обращения в судебные инстанции

Проводить сделки с жилой недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние дети довольно трудно, особенно при бракоразводном процессе. Вдвойне сложнее обстоят дела, когда речь идет об ипотеке с использованием материнского капитала при разводе. Раздел квартиры или дома сопряжен с рядом трудностей. Связано это, прежде всего, с обязательным наделением долями каждого ребенка, как было описано выше.

Но существуют и другие подводные камни. Например, один из родителей отказывается выполнять обязательство выделить доли детям. Тогда второй заинтересованной стороне придется обращаться в суд общей юрисдикции с заявлением о принудительном определении долей между бывшими супругами и детьми.

Другой случай, когда на имущество одного из бывших супругов наложен арест (при разделении счетов на оплату ипотеки). Тогда следует установить причины, по которым невозможно выделить доли. Осуществить это можно только в судебной инстанции, равно как и снять арест с долей.

Судебная практика по разводу при ипотеке с материнским капиталом показывает 2 варианта развития событий:

  • уклонист полностью оплатит просроченную задолженность со штрафами по решению суда;
  • юридическая инстанция лишит ответчика на обладание долей в жилье.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ознакомиться с информацией и правовыми консультациями можно о разводе и ипотеке с материнским капиталом на форумах, где приведены реальные истории из жизни граждан.

Источники

Литература


  1. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.

  3. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
  4. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
  5. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
Развод квартира в ипотеке материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here